Con sentenza n. 1610, pubblicata il 26 gennaio 2021, la Cassazione ha sancito la nullità, per violazione dell’art. 1118 del C.C., della clausola contrattuale con la quale il venditore, nel trasferire la proprietà di un appartamento, si riservi ogni diritto sul cortile condominiale.
Ha chiarito però che la nullità non sussiste nel caso in cui venga dimostrato che lo stesso non sia strutturalmente connesso all’unità immobiliare trasferita o che comunque non sia indispensabile per il suo utilizzo.
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La Suprema Corte, anche sulla base di alcune decisioni precedenti, ha evidenziato come la clausola di riserva sul cortile, avendo come scopo quello di escludere dal trasferimento la proprietà di una delle parti comuni dell’edificio, sia assolutamente nulla. Infatti, con la detta clausola, si intende dare modo ad un condomino di rinunciare alle stesse. Orbene questa possibilità è esclusa dall’art. 1118 del c.c.
La Cassazione ha però operato una ulteriore e importante specificazione. Ha chiarito infatti che il principio affermato sia valido soltanto nel caso in cui le parti comuni e le proprietà esclusive siano fisicamente incorporate o comunque se l’appartamento non può essere pienamente goduto senza l’apporto delle parti comuni.
In altre parole la cessione di un appartamento, separatamente dal diritto sul cortile condominiale, è vietata ai sensi dell’art. 1118 del c.c., solo in caso di condominialità per così dire necessaria o strutturale, ovvero per l’incorporazione fisica tra lo stesso e la porzione esclusiva.
Al contrario il principio non si applica nell’ipotesi di condominialità meramente funzionale all’uso e al godimento delle singole unità immobiliari, le quali possono essere cedute anche separatamente dal diritto di condominio sui beni comuni.
In pratica si tratta di un accertamento di fatto nel senso che occorre verificare, caso per caso, quale relazione sussista tra beni comuni e quelli in proprietà esclusiva.
Avv. Salvatore Torchia
Scarica la Sentenza in formato .pdf: Cass. Civ. Sent. n. 1610 del 2021